ヘーベルハウス築20年に価値は残る？売却相場と高額メンテの正解

※画像にはイメージも含まれます

新築から年月が経過し、ご自宅が築20年を迎えるころになると、建物の状態や将来のことが気になり始めるものです。

特に頑丈で長寿命と言われるヘーベルハウスにお住まいの方であれば、一般的な木造住宅とは異なる資産価値の推移や、適切なメンテナンス時期について詳しく知りたいとお考えではないでしょうか。

ヘーベルハウスは「ロングライフ住宅」として知られており、適切な手入れを行えば60年以上快適に住み続けることが可能です。

しかし、いくら耐久性に優れた建物であっても、経年による劣化は避けられません。

外壁塗装や屋根の防水工事、ALCコンクリートの目地にあるシーリングの打ち替えなど、時期を見極めたメンテナンスが必要です。

また、将来的に住み替えや売却を検討されている場合、築20年というタイミングでの査定額や売却相場は非常に重要な関心事となります。

一般的な住宅市場では築20年を超えると建物の価値は大きく下落する傾向にありますが、ヘーベルハウスには「ストックヘーベルハウス」や「スムストック」といった独自の評価制度が存在し、建物の残存価値を適正に評価する仕組みが整っています。

一方で、旭化成リフォームによる純正のメンテナンスは安心感があるものの、費用が高額になりがちだという悩みを持つ方も少なくありません。

そのような場合には、信頼できる優良業者に相見積もりを依頼し、価格相場や提案内容を比較検討することも賢い選択肢の一つです。

純正以外のリフォーム業者を検討する際も、ヘーベルハウスの構造を理解した上で適切な施工ができるかを見極めることが大切になります。

この記事では、ヘーベルハウス築20年の価値を正しく理解し、資産としての価値を長く維持するための具体的な方法について解説します。

60年点検や保証延長の仕組み、メンテナンス費用の考え方、そして相見積もりを活用したコストダウンの秘訣まで、幅広く情報を網羅しました。

 

 

ヘーベルハウス築20年の価値はどう評価されるのか

 

資産価値と残存価値の真実

住宅市場において、築年数が経過した建物の評価は非常にシビアな現実があります。

一般的に、木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築20年を迎えるころには建物の市場価値はほぼゼロに近いと見なされるケースも珍しくありません。

しかし、軽量鉄骨造や重量鉄骨造を採用しているヘーベルハウスの場合、その評価基準は大きく異なります。

ヘーベルハウスは非常に高い耐久性を誇るALCコンクリート（軽量気泡コンクリート）を外壁や床に使用しており、構造躯体の頑丈さは折り紙付きです。

そのため、物理的な寿命は60年以上とも言われており、築20年という時点ではまだまだ現役の建物として機能します。

不動産市場においても、単なる古い家として扱われるのではなく、長く住み続けられる優良なストック住宅として認知されています。

ヘーベルハウス築20年の価値は、一般的な木造住宅と比較して高く維持される傾向にあり、適切なメンテナンス履歴があればさらにプラスの評価につながります。

資産価値を考える上で重要なのが「残存価値」という概念です。

これは、その建物があとどれくらい使用できるか、どれくらいの経済的価値が残っているかを示す指標です。

ヘーベルハウスの場合、新築時の建築費が高額であることも影響し、固定資産税評価額の下落スピードも木造より緩やかです。

これは税金の面では負担になりますが、裏を返せば公的にも価値が残っていると認められている証拠でもあります。

中古住宅市場で売却を行う際も、購入検討者に対して「ヘーベルハウスであること」自体が大きなアピールポイントとなります。

耐震性や耐火性に優れているというブランドイメージが浸透しているため、築20年であっても安心して購入できる物件として、相場よりも高い価格で取引される可能性があります。

ただし、この残存価値を維持するためには、定期的な点検と修繕が行われていることが大前提となる点には注意が必要です。

→ ヘーベルハウス

 

ストックヘーベルハウスとスムストック

ヘーベルハウスの資産価値を語る上で欠かせないのが、旭化成ホームズが展開する「ストックヘーベルハウス」という独自の流通システムです。

これは、ヘーベルハウスの中古物件を専門に扱い、その価値を正しく評価して次の住まい手につなぐための仕組みです。

一般的な不動産仲介では、建物の構造や性能まで詳細に評価できないことがありますが、ストックヘーベルハウスでは純正のメンテナンス履歴などを踏まえた適正な査定が行われます。

さらに、日本の住宅市場全体で推進されている「スムストック（SumStock）」という制度も重要です。

スムストックとは、大手ハウスメーカー10社が加盟する優良ストック住宅推進協議会が定めた基準を満たす中古住宅のことです。

ヘーベルハウスもこの協議会に加盟しており、一定の条件を満たした物件はスムストックとして認定されます。

スムストックの査定には大きな特徴があります。

従来の査定では土地と建物を一体として捉え、築年数だけで一律に減価償却していく手法が主流でした。

しかしスムストック査定では、建物を「スケルトン（構造躯体）」と「インフィル（内装・設備）」に分けて評価します。

ヘーベルハウスのような耐久性の高い構造躯体は、築20年が経過しても価値が大きく損なわれていないと判断され、それが査定額にしっかりと反映される仕組みになっています。

この制度を利用することで、売り主は愛着のある住まいを安く買い叩かれることなく、納得のいく価格で売却できる可能性が高まります。

また、買い主にとっても、ハウスメーカーの正規メンテナンス履歴が明確で、構造的な信頼性が担保された物件を購入できるというメリットがあります。

もし将来的に売却を検討するのであれば、ご自宅がスムストックの要件を満たしているか、またメンテナンス履歴がしっかりと記録されているかを確認しておくことをおすすめします。

ストックヘーベルハウスやスムストックの認定を受けるためには、旭化成リフォームなどの指定業者による定期的な点検や補修を受けていることが条件となる場合が多いです。

日頃のメンテナンスが、将来的な資産価値の防衛に直結していると言えるでしょう。

 

売却相場と査定額の現実

実際にヘーベルハウス築20年の価値が金額としてどの程度になるのか、売却相場と査定額の現実について見ていきましょう。

不動産の価格は立地条件や土地の広さに大きく左右されるため一概には言えませんが、建物部分の評価においては明確な傾向があります。

一般的な木造住宅の場合、築20年での建物査定額は新築時の10％以下、あるいはほぼゼロとみなされることが多く、土地値のみでの取引となるケースが大半です。

しかし、ヘーベルハウスの場合は違います。

前述したスムストック査定やブランド力を背景に、建物自体に数百万円から、状態が良ければそれ以上の価値が認められることがあります。

特に評価されるポイントは、外壁や屋根のメンテナンス状況です。

築15年目前後で大規模な外壁塗装や防水工事を適切に実施している場合、次の所有者が当面の間大きな修繕費を負担しなくて済むため、その分が査定額に上乗せされやすくなります。

逆に、築20年まで一度もメンテナンスをしていない場合は、購入後に数百万円規模のリフォームが必要と判断され、その分が売却価格から差し引かれる可能性があります。

ヘーベルハウス築20年の価値を最大化して売却するためには、これまでの点検記録やリフォームの明細書をすべて保管し、適切に管理されてきた建物であることを証明することが不可欠です。

また、中古住宅市場での需要も相場に影響します。

ヘーベルハウスは二世帯住宅や大型の住宅として建てられているケースも多く、これらは一般的な建売住宅にはない広さや間取りを持っています。

家族構成の変化で広い家を探している層や、二世帯同居を検討している層にとっては非常に魅力的な物件となり、競争力のある価格設定が可能になります。

ただし、過度な期待は禁物です。

内装や水回りの設備（キッチン、バス、トイレなど）は築20年も経てば相応に劣化し、流行遅れにもなっています。

構造躯体の価値は残っていても、設備部分の価値はゼロに近いと判断されるのが一般的です。

トータルでの査定額は、構造のプラス評価と設備のマイナス評価のバランスで決まると理解しておきましょう。

 

60年点検とロングライフプログラム

ヘーベルハウスの最大の特徴とも言えるのが、「ロングライフプログラム」と呼ばれる長期的なサポート体制です。

これは、新築時から60年先までを見据えた点検とメンテナンスの計画であり、長く快適に住み続けるための羅針盤のような存在です。

基本的にヘーベルハウスでは、引き渡し後も定期的に無料点検が実施されます。

築20年という時期は、初期保証期間が終了し、次の保証延長に向けた重要な分岐点となることが多いタイミングです（契約時期やプランにより異なりますが、多くの場合30年目まで、あるいは特定のメンテナンス工事を行うことで保証が延長されます）。

このプログラムの中で特に重要なのが、30年目、そして60年目という節目です。

築20年時点では、30年目の集中メンテナンスに向けた準備期間とも言えます。

これまでの点検で指摘された軽微な劣化箇所を確認し、将来的にどのような工事が必要になるかを把握しておくことが大切です。

旭化成ホームズグループでは、60年点検システムを通じて建物の状態を継続的に見守ります。

このシステムに則って点検を受け、指定された有料メンテナンス工事を実施することで、構造躯体や防水機能に対する保証が延長される仕組みになっています。

つまり、メーカーの敷いたレールの上を走り続けることで、安心を買うことができるシステムです。

ロングライフプログラムに従ってメンテナンスを行えば、ヘーベルハウス築20年の価値は確実に守られますが、その一方でメーカー指定工事の費用は相場より高くなる傾向があることも理解しておく必要があります。

保証の延長を最優先するか、あるいはコストパフォーマンスを重視して独自のメンテナンス計画を立てるか。

築20年という時期は、その方針を再確認する良い機会でもあります。

どちらを選択するにせよ、定期的な点検を怠らず、建物の現状を正しく把握し続けることが、資産価値維持の第一歩となります。

 

 

ヘーベルハウス築20年の価値を維持するメンテナンス

 

外壁塗装と防水工事の必要性

ヘーベルハウスの建物を長持ちさせるために最も重要なメンテナンスが、外壁塗装と防水工事です。

ヘーベルハウスの外壁材であるALCコンクリートは、無数の気泡を含んでいるため断熱性や耐火性に優れていますが、素材自体には防水性がありません。

表面の塗装膜によって雨水の浸入を防いでいるのです。

築20年が経過すると、新築時や前回の塗装時の塗膜が紫外線や風雨によって劣化してきます。

塗装の表面が粉を吹く「チョーキング現象」や、細かいひび割れ、色あせなどが見られる場合は、防水機能が低下しているサインです。

そのまま放置すると、ALCコンクリート内部に水が染み込み、中の鉄筋を錆びさせたり、冬場に水分が凍結してコンクリートを爆裂させたりする原因となります。

屋根やベランダの防水工事も同様に重要です。

ヘーベルハウスの陸屋根（フラットルーフ）には、高品質な防水シートが施工されていますが、これも経年とともに劣化します。

特にシートの継ぎ目や立ち上がり部分、排水口周りなどは傷みやすい箇所です。

雨漏りは建物の構造に致命的なダメージを与えるため、定期的なトップコートの塗り替えや、必要に応じた防水シートの張り替えが欠かせません。

ヘーベルハウス築20年の価値を維持するためには、外壁と防水のメンテナンスは「見た目をきれいにする」だけでなく「建物を守る」ための必須事項であると認識しましょう。

最近のヘーベルハウスでは「30年耐久」を謳う高耐久塗装が採用されているケースも多いですが、築20年の時点での点検は必須です。

環境によっては予想より早く劣化が進んでいることもあります。

早めの発見と処置が、結果的にトータルのメンテナンス費用を抑えることにつながります。

 

ALCコンクリートと目地の補修

ヘーベルハウスの代名詞でもあるALCコンクリートですが、この外壁材はパネル状になっており、建物全体で多数のパネルを組み合わせて構成されています。

このパネルとパネルのつなぎ目にある「目地（めじ）」のメンテナンスが非常に重要になります。

目地には、雨水の浸入を防ぎ、地震などの揺れに対してパネル同士がぶつからないように緩衝材の役割を果たす「シーリング材（コーキング材）」が充填されています。

このシーリング材はゴムのような弾力性を持っていますが、長期間紫外線にさらされることで硬化し、ひび割れや剥離を起こします。

一般的にシーリング材の寿命は10年〜15年程度と言われていますが、ヘーベルハウス純正のシーリング材は耐久性が高く、より長持ちするように設計されています。

しかし、築20年ともなれば、さすがに劣化が見られ始める時期です。

目地のシーリングが切れてしまうと、そこから雨水が直接壁内に入り込み、雨漏りや構造体の腐食を招く最大のリスクポイントとなります。

外壁塗装を行う際には、このシーリングの「打ち替え（既存のものを撤去して新しく充填する）」または「増し打ち（既存の上から充填する）」をセットで行うのが基本です。

ヘーベルハウスの場合は目地の総延長が長いため、このシーリング工事にかかる費用も高額になりがちですが、ここをケチると建物の寿命を縮めることになります。

ALCコンクリート自体のひび割れ（クラック）や欠けも、築20年の点検で見つかることがあります。小さな欠損であれば補修材で埋めて塗装すれば問題ありませんが、放置は厳禁です。

目地の上から塗装が施されている場合、シーリングの劣化が見た目ではわかりにくいこともあります。

専門家の目で、塗膜の下でシーリングが破断していないかなどをチェックしてもらう必要があります。

適切な目地補修を行うことで、ヘーベルハウスの堅牢な外壁は再びその性能をフルに発揮できるようになります。

 

旭化成リフォームと費用の相場

ヘーベルハウスのメンテナンスやリフォームを検討する際、まず相談先として挙がるのがグループ会社である「旭化成リフォーム」です。

新築時のデータをすべて保有しており、建物の構造を熟知しているため、最も安心で確実な施工が期待できます。

純正の部材や塗料を使用し、工事後もメーカー保証が継続されるという大きなメリットがあります。

しかし、その一方でネックとなるのが費用の高さです。

一般的に、ハウスメーカー純正のリフォームやメンテナンス工事は、一般の工務店や塗装業者に比べて割高になる傾向があります。

これは、高品質なオリジナル建材を使用していることや、手厚いアフターサポート体制の維持費、そして中間マージンなどが含まれているためです。

例えば、一般的な30坪程度の住宅の外壁塗装と防水工事を行う場合、街の塗装業者であれば100万円〜150万円程度が相場とされていますが、旭化成リフォームに依頼すると200万円〜300万円、場合によってはそれ以上の見積もりが出ることも珍しくありません。

この価格差を「安心料」として捉えるか、「高すぎる」と捉えるかは、オーナー様の価値観や予算状況によります。

旭化成リフォームに依頼する最大の利点は、ヘーベルハウス築20年の価値を公式に保証してくれる点にあります。将来売却する際に「メーカー純正メンテナンス済み」という事実は強力な武器になります。

一方で、予算に限りがある場合や、保証の延長にこだわらない場合は、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

特に築20年以降は、子供の教育費がかかる時期と重なることも多く、住宅メンテナンスにどこまで予算を割けるかは切実な問題です。

提示された見積もり内容をよく確認し、どの項目にどれだけの費用がかかっているのかを把握することが大切です。

 

純正以外の業者と相見積もり

旭化成リフォームの見積もりが予算を超えている場合や、よりコストパフォーマンスの高いメンテナンス方法を探したい場合は、純正以外のリフォーム業者や塗装業者に相談することも有力な選択肢です。

最近では、ヘーベルハウスのような大手ハウスメーカーの施工実績が豊富な専門業者も増えており、適切な知識と技術を持っていれば、純正同等以上の品質で、かつ費用を抑えて施工することが可能です。

ただし、ヘーベルハウスはALCという特殊な外壁材や、独自の防水工法を採用しているため、どの業者でも良いわけではありません。

知識のない業者に依頼すると、ALCに適さない塗料を使われたり、目地の処理が不適切だったりと、施工不良のリスクがあります。

業者選びの際は、「ヘーベルハウスの施工実績があるか」「ALCの特性を理解しているか」を必ず確認しましょう。

ここで重要になるのが「相見積もり」です。

1社だけでなく、複数の業者から見積もりを取り、価格や提案内容を比較することです。

これにより、提示された金額が適正な相場なのかを判断する材料が得られます。

相見積もりを行う際は、タウンライフリフォームのような一括見積もりサービスを活用すると便利です。一度の入力で、地元の優良業者や実績のある会社から提案を受けられ、効率的に比較検討ができます。

もし、旭化成リフォーム以外の業者で施工する場合、メーカーの保証延長が受けられなくなる可能性があります。

しかし、施工店独自で工事保証を付けている場合も多く、塗料メーカーの保証と合わせれば十分な安心が得られることもあります。

大切なのは「メーカー保証」というブランドを取るか、「実質的な品質とコストダウン」を取るかという選択です。

見積もり比較をするだけでも、リフォームに関する知識が深まり、業者との交渉材料にもなります。

「旭化成リフォーム以外は絶対にダメ」と思い込まず、広い視野で検討してみることをおすすめします。

もし他社の提案を聞いた上で「やはり安心を買いたい」と思えば、改めて旭化成リフォームに依頼すれば良いのです。

選択肢を持つことが、納得のいくメンテナンスへの近道です。

リフォームで寿命を延ばす選択

築20年というタイミングは、外壁や屋根といった外装だけでなく、内装や水回り設備の更新を検討するのにも適した時期です。

キッチン、浴室、トイレ、給湯器などの住宅設備は、一般的に15年〜20年が交換の目安とされています。

故障してから慌てて交換するよりも、計画的にリフォームを行うことで、生活の質を向上させると同時に建物の寿命を延ばすことができます。

ヘーベルハウスは構造躯体が丈夫であるため、内部の間取り変更の自由度が比較的高いという特徴があります（構造によっては制限がある場合もあります）。

例えば、子供が独立して空いた部屋を趣味のスペースにしたり、リビングを拡張したりと、ライフスタイルの変化に合わせたリノベーションが可能です。

こうした大規模なリフォームを行うことで、新築同様の快適さを取り戻し、さらに数十年住み続けるための基盤が整います。

また、断熱性能の向上も検討したいポイントです。

築20年前のヘーベルハウスは、現在の省エネ基準と比較すると断熱性が劣る場合があります。

窓をペアガラスや内窓（二重窓）に交換したり、床や天井の断熱材を追加したりすることで、冷暖房効率が上がり、光熱費の削減と快適性の向上が期待できます。

適切なリフォームを行うことは、単に古くなったものを新しくするだけでなく、ヘーベルハウス築20年の価値を現代の基準に合わせてアップデートする行為でもあります。

リフォーム費用は決して安くはありませんが、建て替えや住み替えにかかる費用と比較すれば、経済的な負担は抑えられるケースが多いでしょう。

特にヘーベルハウスのような「長持ちする器」を持っている場合、中身（インフィル）を更新していくことで、その価値を最大限に活かし続けることができます。

長く住むことを前提にするならば、築20年は住まいの「第二の創業期」とも言える重要なリフレッシュのタイミングなのです。

 

将来を見据えたヘーベルハウス築20年の価値